Ostajalle tietotaitoa kiinteistökaupasta, johdanto-osa

Lisätty: 15.9.2010

Kiinteistönkaupassa kaupan kohteena on aina maata. Maan lisäksi kauppaan saattaa kuulua yksi tai useampi rakennus. Luovutus käsittää kiinteistön ainesosineen ja tarpeistoesineineen. Puut, pensaat ja rakennukset kuuluvat ainesosina kiinteistöön. Rakennuksen ainesosia ovat esimerkiksi vesi- ja sähköjohdot. Rakennuksen tarpeistoesineitä ovat esimerkiksi avaimet ja palokalusto. Tarpeistoesineistä, esimerkiksi pakastearkusta, saattaa syntyä epätietoisuutta kiinteistön myyjän ja ostajan välillä. Epätietoisuus vältetään, kun asiasta sovitaan kauppakirjassa. Riitojen välttämiseksi sekä myyjän että ostajan on hyvä ennen kauppakirjan allekirjoittamista käydä läpi ainakin kiinteistön arvokkaimmat tarpeistoesineet, ja sopia kauppakirjaan sisällytettävässä ehdossa, kummalle ne kuuluvat. Esimerkiksi 90-luvulla eteni Korkeimpaan oikeuteen asti tarpeistoesineen omistusriita, joka johtui siitä, ettei asiasta sovittu etukäteen. Kumpikin osapuoli halusi saman esineen itselleen. Korkein oikeus päätti, ettei myyjän mukaansa ottama, maahan jalustaltaan upotettu, kahden metrin korkuinen kivipatsas kuulunut kauppaan, vaan myyjä sai pitää sen itsellään.

Kiinteistönkaupassa on kysymys eri asiasta kuin esimerkiksi asunto-osakekaupassa. Asunto-osakkeen kaupassa kaupan kohteena ei ole maata, vaan siinä ostetaan ja myydään irtainta omaisuutta, osakkeita. Ne antavat käyttöoikeuden huoneistoon, joka sijaitsee asunto-osakeyhtiön omistamassa kiinteistössä. Myöhemmässä vaiheessa käsittelen Lakilaarissa seikkoja, joita asunto-osakkeen ostajan on otettava huomioon oikeusturvansa varmistamiseksi.

Kun ostat kiinteistön, ostat siis ainakin maata. Tiede on pohtinut sitäkin, miten syvälle maata omistetaan. Olen konstapylkkäsmäisesti ajatellut, että maan omistaja omistaa maata ainakin maapallon keskipisteeseen asti. Ja jos sieltä ei tule vastaan naapuri toiselta puolelta, kaivamista voinee riskittömästi jatkaa vielä eteenkin päin. Runsas viikko sitten oli Helsingin Sanomien palstoilla kysymys siitäkin, kuinka korkealle ilmakehään asti yltää kiinteistön omistajan omistusoikeus. Kun hyvin tavallista lienee tehdyn kiinteistönkaupan jälkeen ostajan harmittelu siitä, miksei hän tinkinyt enempää, voi lohduttautua paitsi omistuksensa laajuudella, myös syvyydellä ja korkeudella. Kun myyjäkin harmittelee, miksei hän pyytänyt enempää, hän voi lohduttautua ajatuksella, ettei hänellä kuitenkaan olisi ollut mitään hyötykäyttöä kilometrien maakerroksille ja kilometritolkulle tyhjää ilmaa. Siinä on käytännön sovellusta Juhani Töytärin Suomen kansalle opettamasta positiivisesta ajattelusta.

Ostaessaan kiinteistön - tai mitä tahansa muuta - ostajalla on velvollisuus tarkastaa ennen kaupan tekoa ostettava kohde. Toki myyjälläkin on oma vastuunsa. Hänen on annettava ostajalle perustiedot kaupan kohteesta sekä siinä mahdollisesti olevista vioista, puutteista ja vaurioista. Kiinteistön myyjän on tiedotettava ostajalle myös pantti- eli velkarasitteista ja muista kiinteistön rasitteista, kuten naapurilla mahdollisesti olevasta tieoikeudesta. Kerrottava on myös kiinteistön käyttöä rajoittavista viranomaispäätöksistä, esimerkiksi rakennuskielloista ja kaavamääräyksistä.

Varsinkin vanhojen rakennusten kaupassa ostajan on hyvä vaatia myyjältä oikeudelliseksi turvakseen puolueettoman asiantuntijan tekemää kuntotarkastusta ja siitä laadittua tarkastusraporttia. Toki myyjä kauppaa vauhdittaakseen esittänee raportin ilman ostajan vaatimustakin. Ostajan kannattaa varata riittävästi aikaa kuntotarkastusraportin tutkimiseen. Aikaa kannattaa varata myös keskusteluun kuntotarkastajan kanssa siinä tapauksessa, että raportin tulkinnassa on lisäselvityksen tarvetta. Hyvä on perehtyä myös mahdollisen rakennuksen energiatodistukseen. Sen hankkiminen on myyjän lakisääteinen velvollisuus. Energiatodistusta ei ole kuitenkaan pakko hankkia esimerkiksi enintään 50 neliön suuruisista rakennuksista, vapaa-ajanasunnoista eikä teollisuusrakennuksista.