Ohjeita asunto-osakkeen myyntiin

Lisätty: 16.1.2011

Hyvänoloista, Onnellista ja Menestyksellistä kovaa vauhtia kiitäneen ja kiitävän vuoden 2011 loppua jokaiselle lukijalleni yksilöllisesti ja teille kaikille yhteisesti. Lukija-Kristiinan pyynnön mukaan annoin ennen joulua yleisellä tasolla ohjeita otsikon aihepiiristä. Lupauksen mukaan syvennän asunnon myyntiin liittyviä asioita seuraavassa. Sain tekstiä miettiessäni ison ahaa-elämyksen: tarjoilenkin harvinaisen ja hyvän coctailin. En rajoita tekstiä pelkkään juridiikkaan, vaan laajennan sitä säädösten ulkopuolisiinkin tärkeisiin elämän osiin. Aloitetaan vaikka viimeksi mainituista asioista.

Lähtökohtaongelmana on tehdä päätös, myytkö itse vai käytätkö apuna välittäjää tai muuta ulkopuolista asiantuntijaa. Jos sinulla on mahdollisuus antaa aikaasi asunnon myyntiin, mukaan lukien asunnon näytöt, ja mikäli osaat laatia kauppakirjan sekä muutoinkin omaat terveen itsetunnon, omatoimisuuden onnistumiseen ovat kaikki edellytykset olemassa. Asunto-osakkeen myynnissä on kysymys irtaimen omaisuuden, osakkeiden, kaupasta. Kauppakirjan laatiminen siitä ei ole maailman vaikeimpia asioita. Lomakkeita on olemassa, asiakirjaoppaista ja netistä löytyy malleja pilvin pimein, ja tietoa on muutoinkin paljon saatavilla. Ja jos epäröit itse tehdä kauppakirjaa, voithan hoitaa itse muun, ja antaa ulkopuoliselle asiantuntijalle tehtäväksi sen laadinnan.

Ei ole mitenkään harvinainen sellainen myyjän mielipide, että ei kannata maksaa välittäjälle palkkiota, vaan säästää hoitamalla myynnin itse. Ennen lopullisen päätöksen tekemistä haluan kuitenkin yhden, usein unohtuvan asian sanoa. Välittäjällä on kaupanteon onnistumisesta suuri vastuu. Paitsi isännöitsijä ja omistaja, myös välittäjä voi joutua jälkikäteen taloudelliseen vastuuseen kaupanteossa syntyvästä virheestä. Välittäjällä on vastuu, niin pitkälle kuin se inhimillisesti on mahdollista, siitä, että ostajalle annettavat tiedot ovat oikeita. Aikaisemmin jo olen esittänyt esimerkin, jossa välittäjä joutui maksamaan vahingonkorvausta ostajalle pinta-alavirheen johdosta. Toisena toisintona aikaisemmasta kerron erään korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun ytimen. Kun myyjä antaessaan välittäjälle tehtäväksi kotinsa myynnin mainitsi myyvänsä kotinsa asunto-osakkeet, koska hän on saamassa myynnistä kahden vuoden säännön mukaan verovapaata tuloa, luovutusvoittoa. Voitto ei ollutkaan verovapaata, vaan siitä tuli viisinumeroinen euroluku tuloveroa. Se pantiin kiinteistönvälittäjän maksettavaksi, koska tuomioistuimen mukaan tämän olisi pitänyt ottaa selville, että vaikka myyjä oli hallinnut asuntoa vaaditut kaksi vuotta, hänen omistusoikeutensa jäi hiukan alle kahden vuoden ajan. Omistusoikeuden siirtyminen oli lykkääntynyt hallintaoikeuden alkamista myöhäisemmäksi ajaksi, koska kauppahinnan loppuosa maksettiin vasta myöhemmässä vaiheessa.

Ja sitten muutama elämänkokemuksen tuoma asia. Ensiksikin pitää varata aikaa näyttää asuntoa ehkä hyvinkin monta kertaa. Toiseksi on selvää, että asunto pitää olla siistissä kunnossa, ja on pitänyt käydä ja hoitaa pois murheesta mahdolliset pikkuremontit ja puutteet. Vasta kolmanneksi sain mieleeni kaikkein tärkeimmän asian: myyjän pitää toimia kaikessa ehdottoman rehellisesti; hänen pitää olla vaikka tyhmyyteen asti rehellinen. Kaikki muu sen rinnalla on toissijaista. Kerron itsekehuna esimerkin, miten rehellisyys maan perii -sääntö voi toteutua yllättävänkin voimakkaasti. Olin taannoin esittelemässä erään kuolinpesän puolesta osakehuoneistoa Espoossa. Sunnuntaipäivän kolmas kävijä näytössä oli japanilainen, Suomessa asuvan diplomaatin puoliso. Hän katsoi viitisen minuuttia asuntoa, keskustelimme hetken, ja hän lausui: "Tältä mieheltä minä uskallan ostaa tämän asunnon nyt heti." Muistaakseni tein kauppakirjankin paikan päällä samalta seisomalta.

Neljänneksi: me tavalliset tavarankerääjät saamme näyttää ideointitaitomme, ja viedä keskiverrosti ehkä vähintään puolet tavaroista jonnekin pois näytön ajaksi. "Ilmavaa" pitää olla, puhtauden ja hyvän järjestyksen lisäksi. Viidenneksi: kannattaa jakaa kävijöille muistoksi ja lisäharkintaa varten kuvia asunnosta sekä asunnon pohjapiirros. Toki olet voinut sen hoitaa jo etukäteen laittamalla ilmoitukseen vaikkapa linkin kuviin ja piirrokseen. Kuudenneksi, mieti, mikä on asunnossa "top in Finland", mihin ehkä itse olet aikoinaan ihastunut tai mistä olet ollut erityisen onnellinen. Kyse voi olla vaikkapa rauhallinen sijainti, kaunis näköala, hyvät liikenneyhteydet ja palvelut tai kysymys voi olla esimerkiksi jostakin asunnon erityisen korkeatasoisesta tai kauniista tahi kätevästä yksityiskohdasta taikka ratkaisusta. Nuo asiat ovat tietenkin yksilöllisiä. Joku voi pitää siitä, että kirkonkellot soivat lähietäisyydellä pyhäaamuisin. Tai jollekulle Alkon sijainti samassa talossa on suuri etu, toiselle kilometriä lähempänä oleva Alko on haitta ja pelote. Joka tapauksessa olen erityisen vahvasti sitä mieltä, että myyjän tiedossa oleva puutteellisuus tai vastaava asunnossa, on ehdottoman tärkeää kertoa täysin totuudenmukaisesti siitä mitään salaamatta tai siihen mitään lisäämättä taikka sitä muuttamatta.

Myyjänä olet hankkinut isännöitsijältä tuoreen isännöitsijäntodistuksen siihen sisältyvine runsaine ja oikeine tietoineen, samoin kuin yhtiön tilinpäätöksen. Yhtiöjärjestyksenkin olet hankkinut, ehkä viimeksi pidetyn yhtiökokouksen pöytäkirjankin. Aika varmasti tarvitset tietoa uuden asunto-osakeyhtiölain edellyttämästä yhtiön hallituksen erään velvollisuuden täyttymisestä: mitä hallitus on esittänyt yhtiökokoukselle selvityksenään seuraavan viiden vuoden aikana tulossa olevista kiinteistön kunnossapitotarpeista. Myyjän kannattaa ottaa selvä myös lähialueen kaavasuunnitelmista, ja kertoa niistä ostajaehdokkaille. Kaikki nuo tärkeät tiedot kannattaa esittää kirjallisesti antamalla asiakirjoista kopiot ostajaehdokkaille. - Muuten: vaikka itse oletkin rehellinen, kannattaa kaiken varalta ottaa ystävä kerallesi näyttöön ainakin silloin, kun pidät yleisen näytön, jolloin ostajaehdokkaita voi olla mahdollisine avustajineen monta yhtaikaa paikalla huoneistoa kiertämässä.

Tästä on hyvä jatkaa uusin tositarinoin - kuvaruutukuulumisiin.

Kalevi