Uusi asunto-osakeyhtiölaki
tulee voimaan 1.7.

Lisätty: 16.6.2010

Johdantoasiana asunto-osakeyhtiölakiesitykseeni tuli mieleen asunnottomuus. Silloin tällöin ajatuksissa saa sijaa epäilys, ettei armas Suomemme olekaan sataprosenttisesti hyvän maineensa veroinen maa. Eräs tärkeä kriteeri arvioinnissa on asunnottomuus. Jos jossakin pitäjässä tai kaupungissa on
8 000 asukasta, sitä pidettäneen aika isona kuntana. Kuitenkin tuollaisen ison kunnan verran Suomessa on asunnottomia ihmisiä. He asuvat asuntoloiden lisäksi rappukäytävissä, roskiksissa, autoissa, veneissä, rakentamissaan kojuissa, kiertelevät tuttujensa luona ja lämpiminä kesinä varmaan "asuvat" myös taivasalla. Heitä ei asunto-osakeyhtiölaki koske eikä kiinnosta. Eikä taida kiinnostaa kovasti heitäkään, jotka kiireisinä vain käyvät kääntymässä kodissaan. Eräs iltaopiskelija kertoi edellisen sunnuntain aamupalahetkestä kotonaan asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa vaimonsa ja alle 3-vuotiaan lapsensa kanssa. Tuo opiskelija lähtee aamuisin töihin, kun lapsi vielä nukkuu. Töistä hän menee suoraan kouluun. Kotiin hän ehtii vasta kello 21:n jälkeen, jolloin lapsi jo nukkuu. Pyhäaamun aamupalahetken aluksi lapsi katsoi häntä ja kysyi hämmästyneenä äidiltä: "Äiti, asuuko isi meillä?" - Edistäköön tämä kirjoitus sitä, että yhä useampi meistä alkaisi käyttää kotia aidosti kotinaan eikä pelkästään yöpymiseen. Tämä esitys koskee niitä Hannu Hanhia, joilla on onni asua neljän kunnollisen seinän sisällä. Erityisesti jäljempänä oleva teksti koskee niitä 1,8 miljoona kansalaista, jotka Suomessa asuvat asunto-osakeyhtiöissä. Ensimmäinen asunto-osakeyhtiölaki Suomessa tuli voimaan vuonna 1926, toinen vuonna 1992 ja kolmas tulee voimaan 1.7.2010.

Uuden asunto-osakeyhtiölain monet säännökset ovat vastaavansisältöisiä kuin vanhankin lain säännökset olivat. Merkittävimmät muutokset koskevat rakennuksen ja huoneistojen kunnossapitoa ja muutostöitä sekä niihin liittyviä uudistuksia hallituksen tehtävissä ja yhtiökokouksen sisällössä. Myös tilintarkastuksen säännöksiin tulee muutoksia. Kesäkuun loppuun asti asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan vielä asunto-osakeyhtiölain lisäksi myös yleislakia, osakeyhtiölakia. Uutta asunto-osakeyhtiölakia on laajennettu runsaasti ja siihen on sisällytty myös useita osakeyhtiölaissa olevia säännöksiä. Siten uudesta laista tulee kaiken kattava, joten ensi kuun alusta alkaen asunto-osakeyhtiöihin ei sovelleta enää osakeyhtiölakia.

Lukuisia säännöksiä on siirtynyt sellaisenaan tai kielellisesti parannettuina nykyisestä asunto-osakeyhtiölaista ja osakeyhtiölaista uuteen asunto-osakeyhtiölakiin. Otan esiin yhden säännöksen, jonka asiasisältö on uudessa laissa pysynyt entisenlaisena. Oletan, että tuo äänileikkurisäännökseksi ristitty pykälä on jossakin määrin jäänyt käytännössä soveltamatta tietämättömyyden vuoksi. Säännöksellä on haluttu laimentaa bisnesosakeyhtiöiden niin sanottua kapitalistista piirrettä. Suurille osakkeenomistajille, yleensä isojen huoneistojen haltijoille, ei annetakaan yhtiökokouksessa heidän koko omistuksensa edellyttämää äänimäärää. Ellei asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä muuta määrätä, asunto-osakeyhtiölain mukaan kukaan ei saa äänestää yhtiökokouksessa enemmällä kuin 1/5:lla kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Oletetaan, että osaketta kohden saa yhden äänen, ja että kokouksessa on läsnä kolme osakasta, joilla on osakkeita ja ääniä 50+100+250. Edustettuna on siis yhteensä 400 osaketta ja ääntä. Siitä 1/5 on 80. Näin ollen todellisuudessa käytettävät äänimäärät ovat 50+80+80 eli päätöksiä tehtäessä ääniä on yhteensä 210.

Seuraavassa on muutamia konkreettisia yksityiskohtia uuden asunto-osakeyhtiölain säännöksistä:

• Varsinkin eräiden vanhimpien yhtiöiden yhtiöjärjestyksessä on määräys, jonka mukaan yhtiökokous kutsutaan koolle ilmoitustaululle laitettavalla kutsulla. Se ei ole uuden lain mukaan riittävä kokouskutsun toimittamistapa. Kutsu yhtiökokoukseen on uuden lain mukaan toimitettava kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa.
• Yhtiökokous on pidettävä vuosittain 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.
• Yhtiökokouksen koollekutsumisaika pitenee. Kokouskutsut on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta.
• Mikäli nyt voimassa olevat yhtiöjärjestykset poikkeavat edellä esitetyistä lain pakottavista säännöksistä, on lakia noudatettava niiden sijasta. Yhtiöjärjestyksiä ei ole kuitenkaan pakko muuttaa. Jos yhtiöjärjestys tulee muutoinkin muutettavaksi, silloin kannattaa tehdä samalla kaikki uuden lain säännösten mukaiset muutokset yhtiöjärjestysmääräyksiin.  
• Huoneistojen kunnossapitokustannusten jakamisen periaatteet yhtiön ja osakkeenomistajien kesken pysyvät suurin piirtein ennallaan. Kuitenkin uuden lain myötä kokonaan yhtiön kustannettavaksi tulee WC-laite. Yhtiö vastaa myös huoneistojen sisäpinnan ja rakenteiden välisistä eristeistä. Mikäli käytännössä esimerkiksi pienen asunto-osakeyhtiön hallituksessa tai isännöitsijänä toimiva luottamusmies haluaa vastuunjaosta yksityiskohtaiset tiedot, kätevä lähde on esimerkiksi Suomen Kiinteistöliitto ry:n laatima Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2010 -kirjanen. Se on tilattavissa 7 eurolla osoitteesta kiinkust.fi/kirjakauppa.
• Pienremontteja, esimerkiksi tapetointi- ja maalaustöitä osakas saa tehdä vapaasti entiseen tapaan. Sen sijaan suuremmista remonteista on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoituksen jätön jälkeen ei muutostyötä saa aloittaa ennen kuin on saanut siihen luvan. Yhtiöllä on oikeus valvoa muutostöiden tekemistä. Hallituksen on pidettävä tehtyjen ilmoitusten perusteella muutostyörekisteriä. Tehdyistä ilmoituksista on mainittava myös isännöitsijäntodistuksessa.
• Hallituksen toiminta laajentuu siten, että sen on jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävä osakkeenomistajille hallituksen näkemyksensä rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana. Uudehkojen rakennusten osalta riittää lain valmistelutöiden mukaan toteamus, että kunnossapito on suunnitelmallista ja rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.
• Isännöitsijäksi voidaan valita myös yhteisömuotoinen isännöitsijä, jolloin isännöitsijätoimiston on ilmoitettava yhtiölle päävastuullisen isännöitsijän nimi.
• Vuokralaisen oikeuksia on lisätty. Entiseen tapaan vuokralaisella on puheoikeus yhtiökokouksessa siltä osin kuin käsitellään yhtiön yhteisten tilojen käyttöä tai yhtiön järjestyssääntöjä. Sen lisäksi tulee puheoikeus asioissa, joissa on kysymyksessä vuokralaisen huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön olennaisesti vaikuttavasta remontista tai uudistustyöstä. Myös vuokralaisen oikeus autopaikan saantiin tasa-arvoistuu osakkeenomistajien kanssa. Vuokranantaja, jonka omistuksessa vuokralla oleva asunto-osake on, voi varata autopaikan ja luovuttaa sen vuokralaiselleen. Autopaikkojen mahdollisesta jonotuskäytännöstä on entiseen tapaan hyvä sopia yhtiökokouksessa.
• Mikäli vesimaksu perustuu henkilöiden lukumäärään, osakkaiden on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä.
• Tilintarkastuksen osalta uuden lain myötä tulee käyttöön uusi käsite, toiminnantarkastus. Toiminnantarkastajat tulevat aikaisempien niin sanottujen maallikkotilintarkastajien tilalle tarkastamaan asunto-osakeyhtiön taloutta ja hallintoa alle 30 huoneiston yhtiöissä. Heidän toimintansa koskee tämän kuun jälkeen alkavia tilikausia, joten valinnat ovat yleensä ensi vuoden asioita.