Tietotaitoa asunto-osakkeen ostajalle, johdanto-osa

Lisätty: 1.10.2010

Asunto-osakkeen kaupassa on ainakin kolme oikeusturvan taetta ostajalle: oma huolellisuus ja hätiköimättömyys kaupanteossa, isännöitsijäntodistus ja mahdollisesti käytettävä kaupanvälittäjä. Ennen kaupantekoa saamastaan runsaasta tiedosta huolimatta ostajan tulee tarkastaa huolellisesti kaupan kohde.

Isännöitsijäntodistus tarjoaa asunto-osakkeen ostajalle kaupan kohteesta paljon hyvää tietoa. Siitä näkyvät esimerkiksi yhtiön velat, yhtiövastike, myyjän omistusoikeus, tieto asunnon ja tontin pinta-alasta sekä tieto siitä, onko tontti asunto-osakeyhtiön oma vai vuokrattu. Lisäksi todistuksessa on arvio asunnon kunnosta sekä tieto maksamattomista yhtiövastikkeista. Uusi omistaja on yhteisvastuussa aikaisemman omistajan kanssa maksamatta jääneistä yhtiövastikkeista. Vastuu koskee kuuden kuukauden aikaa ennen omistusoikeuden siirtymistä. Sen piirissä eivät kuitenkaan ole sellaiset isännöitsijäntodistuksesta puuttuvat, entisen omistajan laiminlyömät maksut, jotka ovat erääntyneet ennen todistuksen päiväystä. Isännöitsijäntodistuksesta näkyvät myös huoneistoon kohdistuvat mahdolliset osuudet yhtiön lainoista. Lisäksi todistukseen sisällytetään nykyisin asuinrakennuksen energiatodistus. Ostajan etuus vaatii, että myyjän tai välittäjän esittämä isännöitsijäntodistus on mahdollisimman tuore. Vanhaa asuntoa ostettaessa on tarvittaessa ennen kaupan päättämistä hyvä kartoittaa budjetointia varten korjaustarpeet huone huoneelta. Järkevä ostajaehdokas tekee korjauskohteista kirjalliset muistiinpanot tarpeen mukaan asiantuntijaa apuna käyttäen.

Jos rakennus sijaitsee vuokratontilla, on selvitettävä jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran määrä ja sen vaikutus vastikkeeseen. Myös yhtiön tilinpäätös on hyvä tutkia. Erityishuomion ansaitsevat taseesta näkyvät mahdolliset yhtiön velat. Talousarviokin on hyvä tutkia, samoin yhtiöjärjestys, josta näkyy esimerkiksi mahdollinen lunastuslauseke. Se voi oikeuttaa nykyiset osakkaat lunastamaan kaupan kohteen itselleen. Yhtiöjärjestyksestä selviää myös mahdollinen oikeus maksaa huoneistokohtainen velkaosuus kerralla pois. Jos tämä toteutetaan, koronmaksun verovähennysetuus tulee osakkeenomistajan hyväksi. Ellei velkaosuutta makseta kerralla pois, on selvitettävä velan vaikutus tulevaisuuden (pääoma)vastikkeen suuruuteen. On esimerkiksi mahdollista, että nykytilanteessa vastikkeeseen sisältyvät vain korkomenot, jolloin vastike tulee nousemaan yhtiön velan pääomalyhennysten myöhemmin alkaessa. Ostajan on varmistettava, että alkuperäinen osakekirja on saatavissa. Myös asunto-osakkeen kaupassa on muistettava budjetoida varainsiirtovero. Se on omakotikiinteistön 4 prosentin sijasta osakkeen kaupassa vain 1,6 prosenttia, sikäli kuin ostajalla ei ole 18 - 39 vuotiaan ensiasunnon hankkijan verovapautta.

Uuden asunnon piirustukset ja työselitykset on hyvä tutkia, samoin kauppahinnan maksuerätaulukko. Ostajaa kohtaan ei ole oikeudenmukaista esimerkiksi se, että hän on maksanut jo melkein koko kauppahinnan, vaikka rakennustyöt ovat vasta puolivälissä.

Edellä esitettyjen seikkojen lisäksi ostajan on hyvä ennen kaupantekoa tarpeen mukaan selvittää lukuisia muitakin asioita. Juridisten seikkojen lisäksi huomioon on otettava tietenkin monia ei-oikeudellisia asioita. Esimerkiksi seuraavat asiat ovat käytännössä usein tärkeitä:

• On hyvä tarkistaa kaavaviranomaiselta kaavasuunnitelmat. Muussa tapauksessa voi joutua kohtaamaan yllätyksiä. Saattaa käydä esimerkiksi niin, että nykyisen kauniin vihreän maisemanäkymän tilalle tulee naapuritalon ruskea seinä, kun taloa on ollut lupa korottaa ylöspäin yhdellä kerroksella. Tai ei sitä ilman selville ottamista välttämättä tiedä, josko kauniin maiseman tilalle ollaan suunnittelemassa vaikkapa Pohjoismaiden suurinta teurastamoa.
• On tärkeää tarkastaa mahdollisten yhteiskäyttötilojen, esimerkiksi pesuhuoneen ja saunan, kunto sekä tarkoituksenmukaisuus. Selvitä tarvittaessa myös autopaikan saantimahdollisuus ja sen aiheuttama kustannus.
• Selvitä, perustuuko vesimaksu esimerkiksi henkilölukuun tai johonkin muuhun seikkaan, ja onko huoneistokohtainen vesimittari vai ei.
• Jos kysymys on pienestä yhtiöstä talkoineen ja vuorottelevine puhtaanapito- ja/tai isännöitsijätöineen, tarkista järjestelmän sisältö.
• Varmista tarvittavien palvelujen saatavuus sen mukaan, mitä palveluita itse tai perheesi tarvitsee ja arvostaa.
• Mikäli haluat olla rauhallisella mielellä, varmista mahdollisen vanhan asunnon myynti ennen uuden ostamista.
• Älä kuitenkaan menetä yöuntasi ja positiivista elämänasennettasi liiallisen murehtimisen ja huolenkantamisen vuoksi. - Lycka till!