Tietotaitoa asunto-osakkeen ostajalle, jatko-osa

Lisätty: 6.10.2010

Vanhan asunnon osalta on erityisen tärkeää selvittää huoneiston pinta-alan oikeellisuus. Käytännössä on ollut tapauksia, joissa todellinen pinta-ala on ollut paljonkin myyjän ilmoittamaa pinta-alaa pienempi. Pinta-alariitoja koskeneista jutuista toiset - ehkä useimmat - ovat päätyneet korkeimmassa oikeudessa voitollisesti ostajalle. Mutta osan jutuista on myyjäkin voittanut. Viimeksi mainituissa tapauksissa virhe on voinut olla pieni, ja ehkä on samalla katsottu, että ostaja on ostanut tietyn, tarkastamansa kokonaisuuden, eikä niinkään neliöitä. Mikäli kaupanteossa on käytetty välitysliikettä, on suuri todennäköisyys, että sille syntyy pinta-alavirheen johdosta velvollisuus korvata aiheutettu vahinko. Välittäjän velvollisuus on tarkastaa myynnissä olevan huoneiston ilmoitetun pinta-alan oikeellisuus.

Viimeksi sanotusta varmistuksena on seuraavassa tiivistelmä Korkeimman oikeuden ratkaisusta 2003-61: Asunto-osakkeiden myyjä ja välitysliike velvoitettiin pinta-alavirheen johdosta yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille korvausta, myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena. Lopullisen korvausvastuun katsottiin myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa kuuluvan viime kädessä välitysliikkeelle. Sen selonottovelvollisuuden laiminlyömisestä korvausvelvollisuus oli johtunut. KKO 2003:61

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen tulee esittää yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Ellei tuollaista uudessa laissa edellytettävää tarvekartoitusta ole vielä olemassa mustana valkoisella, ostajan on hyvä keskustella asiasta isännöitsijän kanssa. Mikäli vanhassa kiinteistössä ei ole moneen vuoteen tehty peruskorjauksia, on selvitettävä, miksei ole tehty, ja milloin ehkä suunnitellaan tehtäväksi. Ei ole täysin poikkeuksellista, että omistaja myy osakkeensa vanhasta yhtiöstä pääasiassa sen tähden, että on tulossa esimerkiksi iso putkiremontti. Myyjä ei halua kohdata remontista aiheutuvaa rahoitusmurhetta eikä asumiselle koituvia haittavaikutuksia. Tuollainen tilanne merkitsee myös sitä, että tällä hetkellä perittävä yhtiövastike ei liene realistinen, vaan vastikkeeseen voi olla tulossa suurikin korotus. Vanhan osakehuoneiston osalta on otettava huomioon sekin, että jos huoneistossa on vuokralainen, huoneiston käyttöön saaminen saattaa viivästyä.

Liiallista hätäilyä päätöksenteossa ostajan on syytä välttää. On vaara, että ihastuu vaikkapa esimerkiksi laadukkaaseen ja tarpeeseen täydellisesti sopivaan keittiöön niin voimakkaasti, että maksaa innoissaan käsirahan. Vasta kotona tulee ajatelleeksi: "Eihän huoneistossa ole parveketta, joka olisi aivan välttämätön!" Jos olen käytännössä ihmetellyt runsaita pinta-alavirheitä, vielä enemmän olen ihmetellyt innokkuutta käsirahan maksamisessa. Mikäli käsirahan maksaja ei teekään kauppaa löydettyään vielä ihanamman huoneiston, hän menettää maksamansa käsirahan. Menetys voi lain mukaan olla kuitenkin enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Neljä on pieni luku, mutta se voi sisältää melkoisen kassillisen euroja - turhaan, aivan turhaan. Silti siinäkin tapauksessa elämä ei sisällä pelkästään yhtä synkkää väriä: myyjäosapuolihan riemuitsee sitä enemmän, mitä enemmän innokkaita käsirahan maksajia löytää.

Ihan kaikissa tapauksissa käsirahaa ei onneksi menetä. Siitä olkoon todistuksena seuraava Korkeimman oikeuden ratkaisu 2009-49: Myytävänä olleessa asuinhuoneistossa oli ostotarjouksen tekemisen ja sovitun kaupantekopäivän välillä havaittu kosteusvaurio. Ostotarjouksen tekijä oli vetäytynyt kaupasta. Koska asunnossa oli tarjouksen tekemisen jälkeen havaittu objektiivisesti arvioituna merkityksellinen kunnon puutteellisuus, asuntokauppa ei ollut jäänyt syntymättä ostotarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, eikä myyjällä ollut oikeutta pitää maksettua käsirahaa. - Elämän kirjoa tämäkin: nyt surhapan oli myyjä, lyckligonnellinen oli ostaja. Menestystä sekä onnellisuutta sekä ostajille että myyjille!